Понад 70 тисяч квартир сьогодні чекають на покупців у найбільших містах Польщі. Водночас попит на житло почав сповільнюватися. Для когось це сигнал про можливу кризу, а для когось — нову фазу розвитку одного з найбільших ринків нерухомості в Європейському Союзі.
Польський житловий сектор уже багато років залишається одним із найстабільніших у Центрально-Східній Європі. Саме тому будь-які зміни на цьому ринку мають значення не лише для девелоперів чи інвесторів. Вони впливають на життя мільйонів людей — поляків, українців та інших громадян, які сьогодні будують своє майбутнє у Польщі.
Про те, як змінюється ринок, які нові правила формують галузь та яку роль у цих процесах відіграють українці, розповімо з експертом польського девелоперського сектору Бартошем Гуссом – Головою Обʼєднання Девелоперів Польщі.
Стабільність, яка формує довіру
Попри економічні виклики останніх років, польський ринок житла демонструє стабільність, що вирізняє його серед інших країн регіону.
Сьогодні Польща входить до трійки найбільших ринків житлової нерухомості Європейського Союзу. Це результат багаторічного розвитку будівельної галузі, активної урбанізації та стабільного попиту на житло.
Втім останні два роки ринок перебуває у так званому «боковому тренді». Це означає, що ціни на квартири майже не змінюються — коливання становлять приблизно один відсоток у той чи інший бік.
Для покупців це створює більш передбачувані умови. Люди можуть планувати інвестиції або купівлю житла без страху різких цінових стрибків.
Рекордне будівництво і нова реальність для девелоперів
Останні роки польські девелопери активно розширювали будівництво. У результаті на ринку сформувалася значна пропозиція житла.
Сьогодні лише у семи найбільших містах Польщі понад 70 тисяч квартир очікують на своїх покупців.
Це створює нову реальність для галузі. Конкуренція між забудовниками посилюється, а попит зростає повільніше, ніж пропозиція.
Для покупців це означає більше можливостей вибору. Для девелоперів – необхідність адаптувати свої стратегії до нових умов ринку.
Нові стандарти безпеки та прозорості
Разом із розвитком галузі змінюються і правила гри. Польська влада активно впроваджує нові регуляції у сфері житлового будівництва.
Йдеться про підвищення прозорості цін, нові вимоги до щільності забудови та сучасні стандарти проєктування житлових комплексів.
Чому зараз приділяють у Польщі особливу увагу? Вперше – безпеці мешканців. У нових житлових будинках повинні передбачатися спеціальні простори, де люди можуть перебувати у разі небезпеки до 48 годин. І це мусять бути типові бомбосховища, такими місцями можуть бути підземні гаражі або інші приміщення, які відповідають вимогам безпеки.
Однак нові стандарти означають і додаткові витрати для забудовників, що з часом може впливати на кінцеву вартість житла.
«Для нас важливо, щоб житло залишалося доступним. Однак останнім часом держава вводить дедалі більше регуляцій. Наприклад, з’явилися нові норми щодо прозорості цін, площ забудови, а також вимоги щодо створення тимчасових укриттів у нових будинках. Безпека громадян важлива, але всі ці вимоги означають додаткові витрати для забудовників. Зрештою вони закладаються у вартість квартир.» – ці слова Бартоша Гусса віддзеркалюють відчуття купівців, але сьогодні без цього ніяк, тому всі учасники ринку приймають нові обставини як належні.
Реформа планування територій
Ще одним важливим фактором змін стала реформа просторового планування.
Нові правила змінюють підхід до використання земельних ділянок та підготовки планів розвитку територій.
Для багатьох інвесторів ці зміни стали серйозним викликом. Якщо нові плани забудови не будуть затверджені вчасно, запуск нових проєктів може сповільнитися.
Експерти навіть говорять про ризик так званого інвестиційного паралічу — ситуації, коли невизначеність у регуляціях змушує девелоперів відкладати нові інвестиції і тут також пліч о пліч консументи. А Хто любить часті зміни та нові непотрібні регуляції?
Українці як частина нової економічної реальності
Окрему роль у розвитку польського ринку відіграють українці.
За останні роки український бізнес активно інтегрувався у польську економіку. Лише з 2020 року громадяни України зареєстрували у Польщі майже 100 тисяч підприємств, значна частина яких працює у будівельному секторі.
Українські компанії працюють у сфері підрядних робіт, будівництва та девелопменту, стаючи важливою частиною галузі.
Українці – найактивніші іноземні покупці житла
Українці також є найактивнішою групою іноземних покупців нерухомості у Польщі.
Хоча загальна частка іноземців на ринку становить приблизно 5%, саме громадяни України здійснюють більше половини таких угод.
Лише у 2024 році українці придбали близько 17 тисяч квартир.
Це свідчить про глибоку інтеграцію українців у польське суспільство — як працівників, підприємців та інвесторів.
Майбутнє ринку
На початку 2025 року ринок виглядав напружено: іпотечні кредити залишалися дорогими, а пропозиція житла — високою.
Втім поступово ситуація починає змінюватися. Банки активніше видають кредити, а сигнали від Національного банку Польщі дають підстави для обережного оптимізму.
Саме тому найближчі місяці можуть стати важливим періодом для інвестицій у нерухомість.
І для Польщі, і для України цей ринок має особливе значення. Адже саме тут формується не лише економіка, а й нова спільна історія людей, які будують життя, бізнес і майбутнє між двома країнами.
Вероніка Марчук, видатна експертка польско-українського ринку, адвокат, Віцепрезидентка Ради Польско-Украінської Господарчої Палати, Голова Правління Товариства Друзів України в Варшаві, благодійниця.
Авторка статті є також Авторкою та Ведучою Програми «Відбудова» на SLAWATV.
Дивіться що середи, 12:05 по Варшаві
Читайте також: Жіноча дипломатія сили: як Борянка Симічевич будує мости між Чорногорією та Україною
Фото: з архіву Вероніки Марчук, Freepik