Андрій Кошиль, президент асоціації “Земельна спілка України”.
Довгий період в Україні не було урегульовано питання розпорядження та використання земель ліквідованих колективних сільськогосподарських підприємств. Але такі землі оброблялись за різними схемами та ніколи не випадали з реального сільгоспвиробництва.
Ситуація має змінитися з прийняттям нового Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні» від 10 липня 2018 року № 2498-VIII, який набуває чинності 01.01.2019 року.
Законом передбачено вирішення низки проблемних моментів, таких як спрощений обмін ділянками, можливість отримання в оренду земельних ділянок під польовими дорогами без проведення аукціонів. Обмежено термін використання земельних ділянок на правах емфітевзісу та суперфіцію до 50 років. Відповідно до даного закону землі колективних сільськогосподарських підприємств, що припинені, вважаються власністю територіальних громад, на території яких вони розташовані.
Зазначений Закон є підставою для державної реєстрації права комунальної власності на зазначені земельні ділянки.
Сільські, селищні та міські ради мають прийняти рішення про проведення інвентаризації таких земель та замовити ці роботи в ліцензованій землевпорядній організації. Після затвердження радою робіт з інвентаризації та реєстрації права власності на такі землі в Державному реєстрі прав, сільські, селищні та міські ради отримують досить потужний земельний банк у своєму розпорядженні і мають його перерозподілити.
Також даним законодавчим актом дано визначення, що таке нерозподілена земельна ділянка та невитребувана земельна частка (пай).
Нерозподілені земельні ділянки та невитребувані частки (паї) після формування їх у земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням.
Крім того даним нормативним актом вирішено питання стосовно запроектованих польових доріг, які використовуються сільськогосподарськими товаровиробниками для вирощування с/г продукції.
А саме, зазначено що земельні ділянки державної чи комунальної власності під польовими дорогами, запроектованими для доступу до земельних ділянок, передаються в оренду без проведення земельних торгів власникам та/або користувачам земельних ділянок, суміжних із земельними ділянками під такими польовими дорогами. Строк оренди таких земельних ділянок становить 7 років.
Земельні ділянки під польовими дорогами можуть використовуватися землевласником (землекористувачем) як для проходу (проїзду) до інших земельних ділянок, розташованих у такому масиві, так і для вирощування сільськогосподарської продукції.
Отже, з початку 2019 року, право розпорядження земельними ділянками так званих невитребуваних часток (паїв) та нерозподілених земельних ділянок, польових доріг і т.д. буде належати сільській, селищній, міській радам.
Також вони будуть розпоряджатися і внутрішніми запроектованими дорогами.
Земельні ділянки під польовими дорогами будуть передаватися в оренду власникам та/або користувачам земельних ділянок, суміжних із земельними ділянками під такими польовими дорогами.
Тобто власник або користувач всього однієї ділянки на полі, якщо перший оформить необхідні документи, зможе отримати в оренду всі польові дороги цього земельного масиву. Така ситуація може суттєво ускладнити життя для інших орендарів чи власників ділянок.
Неналежним чином оформлені договори оренди з власниками земельних паїв, занизькі ставки орендної плати (нижче передбачених законом), відсутність Державної реєстрації прав власності та оренди (суборенди) – суттєві порушення є прямою загрозою для втрати контролю над «земельним банком». Так званим «рейдерам» не потрібно навіть порушувати Закон, їм лише потрібно укласти нові договори з землевласниками, які будуть відповідати вимогам чинного законодавства та зареєструвати їх в Державному реєстрі. Навіть великі сільгоспвиробники часто не мають в штаті фахівців – землевпорядників, які б відстежували всі зміни в земельному законодавстві та приводили у відповідність до них наявну документацію.
Тому доцільно ще до вступу нового Закону в силу сільгоспвиробникам доцільно провести роботи по приведенню у відповідність до чинного законодавства всі юридичні та технічні документи правового характеру. Необхідно вже зараз розпочати роботи зі збору інформації і підготовки документів, щоб з моменту настання нового 2019 року на руках в орендаря було все необхідне для укладення договорів оренди, включаючи координати меж земельних ділянок: нерозподілених, невитребуваних і особливо польових доріг.
Також важливо обговорити наперед свої плани з територіальними громадами і з моменту вступу Закону в силу одразу приступити до належного оформлення прав на зазначені землі, внесення їх до Державного земельного кадастру та оформлення прав на них. Тим самим випередивши всіх інших конкурентів.
Виконання підготовчих робіт, забезпечення себе повною інформацією, проведення переговорів уже з готовими матеріалами (конкретними площами та цифрами), дасть можливість не лише привести всі орендні відносини у законну площину, а й забезпечить спроможність уникнення спроб рейдерських атак та претензій з боку контролюючих органів, які збільшують кількість перевірок законного та цільового використання землі.
Проведення комплексу таких робіт потребує багато часу, а тому потрібно приступати вже сьогодні.
